8·18 전월세 시장 안정방안이 발표된 지 1년이 흘렀다. 지난해 8월 대책 발표 당시 만해도 전세난이 구조적인 문제로 자칫 장기화하지 않을까 우려하는 목소리가 높았다.
하지만 지난해 겨울을 고비로 전세시장이 잡히기 시작하더니 요즘은 국지적으로 다소 불안하지만, 전반적으로 안정세가 이어지고 있는 모습이다. 이는 통계로도 드러난다.
KB국민은행 조사에 따르면 지난해 1~7월 중 전국 주택 전세가격은 7.9% 올랐지만 올해는 같은 기간 2.0% 상승에 머물렀다.
수도권도 지난해 1~7월 중 상승률이 7.1%에 달했지만 올해는 같은 기간 0.7% 오르는 데 그쳤다. 통계수치만 본다면 8.18 전월세 안정대책은 일단 효과를 거둔 셈이다.
앞으로는 어떻게 될까. 결론적으로 말해 1~2년 전의 극심한 전세난이 재연될 가능성은 낮은 것 같다.
그 이유로는 첫째, 단기간 급상승에 따른 피로감이 크다는 점이다. 달도 차면 기운다는 속담이 여기에 해당된다. 7월 기준으로 전국의 주택 전세가격이 2년 전보다 18.7%(아파트는 24.3%, 국민은행) 올랐다.
이런 가운데 물가는 오르고 실물경기도 침체되면서 비싼 전세를 소비할 수 있는 구매력도 줄어들었다. 쉬운 수능시험 등으로 강남권 교육 이사 수요도 많이 감소한 상황이다.
둘째, 정부의 지속적인 전월세 안정대책에 힘입어 소형 아파트 대체재인 도시형생활주택이나 오피스텔이 많이 들어서고 있는 점도 전세시장 안정의 청신호다.
그동안 전세난은 주택건설회사들이 작은 집이 돈이 되지 않는다는 이유로 소형주택을 짓지 않았고 그 후폭풍으로 일어난 측면이 없지 않다. 전세는 쌀이나 라면처럼 생필품 같은 존재인데, 가격이 오른다는 것은 수요는 느는데 공급을 제때 못해줬기 때문이다.
매매는 현재와 미래 전체의 수급을 반영하지만 전세는 오로지 현재의 수급만 반영한다는 얘기가 있다. 그만큼 전세는 당장 필요한 수요를 의미하므로 수급조절이 힘들어 때때로 시장이 요동치는 경우가 많다.
전반적으로 아파트 입주량은 줄었지만 다행히 지난해 전국적으로 8만 4천여가구나 인허가가 난 도시형생활주택이 올들어 입주하면서 전세시장에 단비가 되고 있다.
올 들어 6월말까지 도시형생활주택의 인허가 실적은 5만 6천여가구에 달했다. 이대로라면 올해 정부의 공급목표인 8만가구를 초과해 10만가구를 넘어설 것으로 보인다.
상당수 도시형생활주택은 월세용으로 공급되고 있지만 일부는 전세 형태(25%, 주택산업연구원 조사)로 공급되고 있어 전세난 해소에는 부분적인 효과를 가져온 것으로 분석된다.
오피스텔 역시 올해 1만여실, 내년에는 2만7천여실이 집들이(부동산 114)를 하기 때문에 소형주택 부족의 완충역할을 할 것으로 기대된다.
셋째, 지금처럼 주택시장에서 거래가 침체되면 이사 자체가 줄어들기 때문에 전세 시장만 나홀로 상승하기는 어려운 구조다.
무주택 서민 위한 공공임대 주택 10% 이상으로 확대해야
전세시장 안정을 위한 보다 근본적인 해법은 공급 확대이다
그러나 안심하기에는 이르다. 전세난을 촉발했던 원인들이 아직 상존해 있기 때문이다. 집을 사지 않고 전세로 눌러앉거나 보금자리주택 같은 공공주택을 분양받으려는 대기수요가 여전하다.
부동산시장을 둘러싼 불확실성에 따른 위험회피의 일환으로 전세수요만 몰리는 병목현상이 나타나 전세시장을 불안케 할 수 있는 것이다. 그리고 집주인들이 전세보다 월세로 돌리면서 전세유통 물량 자체가 예년 만큼 많지 않은 것으로 판단된다.
집값 상승에 대한 기대가 낮아지면서 임대료로 보상받고 싶어하는 심리에서 집주인들 사이에서 주택의 월세화현상이 나타나고 있다. 이러다보니 전체 임대물량은 모자라지 않아도 전세 매물만 품귀현상을 빚을 여지가 있는 것이다.
가을 이후 전세시장의 안정 여부의 핵심 키는 8천여가구에 이르는 강남 재개발·재건축 철거 이주 수요이다.
국내 최대 재건축 단지인 서울 송파구 가락시영아파트 5천500가구가 재건축 공사 착공을 앞두고 8월 10일부터 본격 이주에 들어갔다. 가뜩이나 전세수요가 많은 가을 이사철 와중에 재개발·재건축 철거까지 한꺼번에 몰려 인근 전세시장이 불안해지지 않을 까 걱정이 앞선다.
실제로 전세시장이 꿈틀거리고 있다. 8월 셋째주 전국 주택 전세가격은 전주보다 0.1% 올라 13주만에, 경기도는 21주만에 각각 상승세로 돌아섰다(국민은행). 전세가격이 상승한 것은 가을 이사철 수요와 재개발·재건축에 따른 국지적인 이주수요가 발생했기 때문으로 분석된다.
따라서 앞으로 전세시장이 요동치지 않도록 재개발·재건축 철거이주 시기를 적절히 조정할 필요가 있다.
전세시장 안정을 위한 보다 근본적인 해법은 공급 확대이다. 공급이 뒤따르지 못하면 전세가격 안정책도 지속성을 담보할 수 없다. 모든 상품이 그렇듯 장기적으로 시세는 수요, 공급에 수렴하기 때문이다.
어찌 보면 부동산 투기광풍의 씨앗도 향후 물건의 공급이 모자랄 것이라는 막연한 불안을 토대로 싹트는 것이다. 그런 점에서 공급이 위축되지 않도록 정부가 발표한 분양가 상한제 폐지 관련 법안의 조속한 국회 통과가 필요한 것 같다.
무주택 서민들에게 전세난으로부터 피난처를 마련해주는 것도 절실하다. 그런 점에서 현재 전체 주택의 5% 수준인 공공임대주택을 선진국 수준인 10% 이상으로 확대할 필요가 있는 생각이다.